大伙儿都明白，上海的放假是比较高的，然而最近上海豪宅市场却浮现的降温的现象，有豪宅的降价幅度达到了900万，下面大伙儿就和腾阅网小编一起了解一下上海豪宅市场降温有豪宅降价900万，上海房价2022年最新房价。

上海豪宅市场降温有豪宅降价900万

上海核心区域的豪宅，向来被认为具有保值升值的功能，引得高净值人群重金投资。近来，上海的二手高端住宅市场却浮现了些许降温的迹象。

最挑动市场神经的，莫过于豪宅挂牌价大幅下调。第一财经记者从多位沪上中介处了解到，近来确有诸多房源浮现降价，降幅从200万-800万不等，有新式里弄的降价幅度更达900万。

业内认为，当前豪宅市场有所降温是有多重因素叠加所致。例此时年疫情之后，市场积压需求集中释放，推动了一波上涨，此时价格回调亦正常；并且，往年年末，有很多业主会选择出售资产以满足资金腾挪的需求，期间会有部分降价的事情。

若将时刻线拉长来看，2020年疫情至今，上海很多豪宅记忆了一番暴涨。以上海知名的豪宅项目翠湖乾坤为例，2020年上半年二期有房源单价在14万元/平方米，2022年9月成交的一套房源单价已高达26万/平方米。以此粗略计，该项目房源过去两年间的涨幅近乎翻倍。业内认为，历经这样攀升，豪宅当前浮现的价格回落，更多的是理性回归。

值得一提的是，多位受访业内人士指出，当前的豪宅市场并未浮现逻辑的全然改变，随着经济上海市区豪宅的价值还是坚挺。“上海核心区域的一手房豪宅基本依然不愁卖，豪宅仍旧被市场看好。”

部分房源挂牌价虚高

“今天，一个老客户打电话跟我讲，2011年帮他买进的一套整栋新式里弄，197平，准备卖了，年底前一定要卖掉。”近来，一位特意从事老洋房交易的中介在朋友圈中发布了很多房源信息。10月最后一周内，接连有三个持有新式里弄的房东向他表示意欲出售手中房产，其中有房源仍处于出租的状态。

一位在上海持有多套房产的业主，最近也将手中一套陆家嘴滨江附近的屋子挂出，挂牌总价超1300万元。

其实，近期有很多对于上海二手豪宅挂牌量增加的消息。一位在上海一线有17年从业经验的豪宅中介向记者透露，近来的二手豪宅挂牌量真的有增长，但其中不乏抱着试水心态挂牌的业主，比如小区内正常成交可能在17万/平方米、18万/平方米的水平，但有的业主则挂到28万/平方米，这类房源成交的可能性并不高。

有业内人士透露，上述陆家嘴滨江附近的房源大约需要再降价100万，成交的可能性才会比较大。

“每个小区都有这种心态的业主，而且占到一定的比例。以世茂滨江花园为例，那个总房源量超5000套的社区，有近200套房源挂牌，但在我们看来诚意出售的也就在几十套。”上述豪宅中介讲。

而相较于挂牌量，更挑动市场神经的，则是豪宅价格的下调。

记者从多位沪上豪宅中介处了解到，诸多房源近期浮现了明显的价格调降，如云锦东方、陆家嘴壹号院、滨江凯旋门、露香园等高端住宅项目中，有业主对挂牌价进行调降，降幅从200万-700万不等。

其中，万科翡翠滨江的一套总建面超310平方米的房源，9月份以来多次降价，至10月底，已累计降价达800万元，售价不到5000万元，折合单价约15.8万元/平方米。

老洋房类的资产降价更为明显。据上述从事老洋房交易的中介披露，位于徐汇区太原小区的一套正在出售的整栋新式里弄，10月中下旬时总价直降900万元至7600万；11月初，该房源价格再降600万元至7000万元。

关于近来频繁浮现的降价、挂牌量增多等消息，有很多市场观点认为，当前的降温具有导向意义，预示着以后上海市场的掉头向下。

但参照过往经验，豪宅降价成交并非罕事。今年6月份，引发市场广泛关注的花园洋房永嘉路569号，位于上海老梧桐区，成交价高达2.5亿元；而2021年底，该房源挂牌上市之时，标出的价格实则是3.2亿元，相较于此，该房源成交价尚低出7000万。业内认为，高价挂牌、降价成交，都是是上海老洋房买卖常态。

上述豪宅中介亦表示，现在有些房源挂牌价很高，“比疫情前涨了30%、40%，即便有些降价，也是适当的降幅。”

其实，整体来看，多位受访的业内人士向第一财经表示，现时期豪宅二手房市场的现状是时期性回调。

有对上海豪宅市场熟悉的业内人士告诉记者，事实上每年临近年末，二手房豪宅的挂牌量都会有所增加，也会有些房源降价销售，其中是有很多房东是要套现进行周转。相应地，豪宅成交上也会有所上升，“部分客户在拿到年终奖金后，会选择豪宅进行投资”。

另据在上海从事豪宅交易多年的人士透露，部分身在上海多年的外籍人士因家庭因素回国，也增加了出售房源数量，典型如市区的新式里弄。“整体而言，挂牌量较往年并无明显增多，”该从业者介绍，例如其正在代理的两个市区项目不限售，但在售房源也仅此前的几套，并未显著增加。

暴涨后的理性回归

此时这波回调的一个重要背景是近年来上海豪宅价格持续向上的趋势。

第一太平戴维斯中国区住宅销售部主管、高级董事唐华向记者回忆道，2020年上半年翠湖二期依然有14万单价的二手房在卖，然而2022年以来，几乎没有看到低于21万/平方米以下的实际价格成交。

据链家的成交记录显示，今年9月份翠湖二期成交的一套房源单价已高达26万/平方米；另有翠湖四期在今年6月份的一套房源，成交均价达到了32.3万元/平方米。以此粗略计算，翠湖的房源过去两年间的涨幅已翻倍。

即便是在2022年年内，亦有豪宅成交价上浮明显。链家数据显示，9月份，云锦东方锦园一套4室2厅房源成交，总价1.08亿元，单价超26万元；3月份时，两套面积相仿、同样户型的房源，成交单价分别为17.89万元、19.78万元。由此计，半年间房价涨幅亦超3成。

这其中也叠加了疫情后豪宅市场积压的需求释放。据CRIC数据显示，2022年6月1-9日，总价3000万以上的一手豪宅成交共23套，另据各平台的不彻底统计，总价3000万以上的二手房成交10套，合计33套；此外，闵行金虹桥板块的古北大成公馆仅4天挂牌就成交。

在如此的背景下，业内对上海豪宅市场的现状较为普遍的看法是，并未超出预期。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀向第一财经表示，在记忆了疫情后一波明显的价格上涨后，目前上海的豪宅市场短期价格波动仍在正常范围内。即便有部分急需资产变现的业主情愿降价出售，相较于整体豪宅市场而言，“降价急售”的房源仍是少数。

“在仅仅两年多的时刻里，上海豪宅获得如此的价格涨幅，相比其他任何国际都市或市场来看基本上特别可观的。”唐华认为，通过疫情这两年豪宅价格的“疯狂”攀升后，即便面临了当前所谓的相对价格回落，豪宅的实际价格依然高于理性上涨幅度的价格，“整体来看，现时期的降价更多的是理性回归”。

在唐华看来，纵观过往发生的几次较大市场动荡及金融危机，不管是1997年的金融风暴，依然2003年的SARS、2008年的经济危机等等，回顾每次市场剧烈波动之后，上海市区豪宅的价值都颇为坚挺保值。

也有业内人士指出，购房者实则还是好看上海豪宅，这从新房的表现也可窥见一斑，“一手房豪宅依然不愁卖。”

据知情人士透露，以位于徐汇滨江的豪宅项目香港置地启元为例，临近入市，项目对资金的要求更清楚，比如会倾向于客户短期内完成付款，但这并没有妨碍客源数量，“最近一次统计显示，客源不仅没减少，反而有所增加。”

“上海的经济基本面仍具韧性，上海核心地段的高端豪宅还是供应有限，其短期价格波动并可不能妨碍其长期韧性。”盛秀秀告诉记者。

购房者观望情绪浓厚

10月，二手房价格环比下跌的都市有7个，包括深圳、杭州、南京、武汉、重庆、天津、成都，其中，重庆环比跌幅最大。

今年8月以来，重庆二手房价环比跌幅持续扩大，10月，跌幅已持续扩大至0.59%。分区域看，重庆主城各区房价均呈现普跌状态。从挂牌量来看，仅贝壳找房平台，重庆挂牌的二手房源就差不多达到18万套。中指院表示，10月，重庆綦江浮现首个二手房“带押过户”交易，依照重庆市规划与自然资源局消息，以后或在全市范围深入推行二手房“带押过户”政策，简化交易流程，降低交易成本，激发二手房市场交易活力。

2021年2月二手房参考价发布以来，深圳二手房成交量就逐步下降，10月，深圳二手房成交量依旧处低位徘徊，二手房价格持续下跌。中指研究院数据显示，10月，深圳二手住宅共成交约1700套，成交量环比结束“四连降”态势，只是，成交规模整体依旧保持在低位水平；同比则受去年同期低基数因素妨碍，实现年内首次转正。

价格方面，10月深圳二手住宅价格环比下跌0.22%，已连续19个月环比下跌，跌幅较9月收窄0.03个百分点。中指院表示，当前，深圳客户观望情绪依旧浓厚，楼市低迷态势短期内或难以改变。近期，第一财经走访深圳楼市发现，很多片区的房源价格下降幅度较大，房产中介称，“业主假如急着卖掉，就只能降价”。

杭州二手房成交量也持续下探，二手房价格浮现回调。中指院数据显示，10月，杭州市区（含富阳、临安）二手住宅成交规模浮现“四连降”，成交套数降至2100套左右；价格方面，10月杭州二手房价格环比下跌0.13%。整体来看，杭州“517”新政带动部分购房需求释放，使得6月二手房成交量达年内高点，约5100套，此后，杭州二手房市场持续降温。

南京二手房市场表现也低迷。中指院数据显示，10月南京二手房成交套数降至约5800套，环比降幅超10%；价格环比下跌0.43%，已连续8个月下跌，跌幅较9月扩大0.37个百分点。中指院表示，客户置业信心较弱，业主挂牌价格预期下调,二手房成交多为“以价换量”形式。

武汉二手房市场表现冷清，价格环比持续下跌。中指院数据显示，10月，武汉二手住宅价格接着下跌，环比跌幅收窄至0.47%，差不多实现“八连跌”。分区域看，10月武汉各区二手住宅房价均下跌。中指院表示，持续反复的疫情对房地产市场正常经营活动产生较大抑制作用，进一步妨碍购房者入市信心，延缓了二手房市场的复苏节奏。

10月，天津利好政策不断出台，居民购房成本逐步降低。10月1日起，天津5年期以上首套住房公积金贷款利率调整为3.1%；14日，天津首套房商贷利率降至3.9%。楼市利好叠加部分区域疫情封控解除等因素妨碍，10月天津二手房市场保持一定活跃度。虽然这样，价格方面，10月天津二手住宅价格环比由涨转跌，跌幅为0.08%。

成都疫情妨碍逐步消退，二手房市场略有回暖。10月，成都疫情妨碍逐步消退，疫情期间积压的购房需求得以释放，二手房成交量回升至1.2万套，环比增长近7成。中指院表示，目前需求端观望情绪未能得到实际改善，预计待疫情积压的需求逐步释放后，后期二手房市场成交或将接着保持筑底状态。价格方面，10月成都二手住宅价格环比止涨转跌，跌幅为0.05%，部分区域如新都、温江、青白江等二手房价持续松动。

疫情积压的需求逐步释放

10月，二手房价格环比上涨的都市有3个，包括北京、上海、广州，其中，上海环比涨幅最大。

在全国楼市下行背景下，上海二手房市场整体表现则较为稳定，二手房价环比持续上涨。今年6月，上海全面复工复产，其二手房成交量迅速回升至1.5万套；7月成交量攀升至近2万套；8-10月，随着疫情期间积压的购房需求逐步释放完毕，上海二手房成交规模逐步回落至1.6万套。总体来看，上海二手房市场依旧保持一定活跃度。价格方面，中指院数据显示，10月上海二手住宅价格环比上涨0.64%，涨幅居十大都市首位，且环比涨幅较9月小幅扩大。

北京市场活跃度有所下降，二手房价持续平稳趋升。自6月以来，北京二手房成交规模呈持续增长态势，9月成交量同比实现年内转正。进入10月，北京二手房市场活跃度有所下降，成交量环比止增转降，但同比依旧保持增长态势。价格方面，10月北京二手住宅价格环比上涨0.19%，已连续26个月环比上涨，涨幅较9月有所扩大。中指院预计，以后随着前期楼市利好政策如二手房交易“连环单”串联改并联，首套住房公积金贷款利率下调、“卖一买一”置业新政的持续显效，11月北京二手房成交规模或将有所增加。

广州购房者的观望情绪浓厚，二手房市场表现冷清。10月，广州二手住宅成交规模还是处在低位水平。中指院表示，这要紧因为全国楼市呈现下行态势，居民大多选择持币观望，入市动力明显不足。另外，部分区域疫情浮现反复，广州二手房的成交产生一定抑制作用。只是，10月广州二手住宅价格环比由跌转涨，涨幅为0.05%。分区域看，中心区域如黄埔、天河、越秀、荔湾、海珠二手房价格表现较为稳健，外围区域二手房价格下跌较为明显。

中指院表示，展望以后，预计各地政府将在坚守“房住不炒”定位下，接着从供需两端发力稳楼市。短期来看，需求端政策面将持续宽松，热点都市或将渐进式放松区域限购，优化“认房认贷”政策，并且结合自身实际事情调整首套房贷利率下限等；而更多三四线都市行政限制性政策则有望全面取消。供给端则持续积极推进“保交楼”，以期修复市场信心。整体来看，四季度预计各地“因城施策”举措将接着发力，在楼市环境渐趋宽松之下，部分热点一二线都市市场或呈缓慢恢复复苏态势，但值得注意的是，疫情仍将是妨碍市场恢复节奏的关键因素。

来源：腾阅网