证监会、国家发改委日前发布通知，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs，并将在将来进一步完善相关业务规则。

市场人士认为，这标志着政策从供给端发力，将消费基础设施正式纳入REITs发行范围。此外，分类调整收益率和规模要求，加快项目审核流程，将有效盘活存量资产，为投资者提供资产配置的新选择，有助于支持扩大内需，服务稳增长。

推出消费基础设施REITs

“推出消费基础设施REITs，有助于扩大消费基础设施投资规模，改善运营水平，经过‘便民’和‘提质’促进消费。”北京大学光华治理学院副院长张峥认为，将消费基础设施纳入REITs资产范围，是我国公募REITs底层资产的又一次扩容，是REITs市场建设迈出的重要一步。

中信资本董事长张懿宸认为，时期性推出具有中国特色的公募REITs工具，关于解决民生期盼、助力防范和化解金融风险、改善消费预期等具有积极意义。

通知强调，项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开辟业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开辟项目变相融资。

“这讲明通知坚决落实‘房住不炒’要求，构建了有效隔离机制。”上交所副总经理刘逖讲，这些制度安排很有必要，可以确保消费基础设施REITs行稳致远，防范资金变相流入商品住宅开辟领域。

分类调整收益率和规模要求

通知还分类调整了项目收益率和资产规模要求。

在项目收益率方面，通知提出，以“申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计将来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%”，取代了此前对各类项目统一适用“将来3年净现金流分派率原则上不低于4%”的要求。

此举有助于进一步优化价格发现功能，提高发起人的参与意愿，增加合格资产规模，并且平衡好投融资两端利益、兼顾市场各方需求。兴业研究分析师唐诗称，采用不同的收益率指标要求更为合理，5%的IRR要求在一定程度上反映了特许经营权类项目的风险收益特性。

在项目规模方面，其他基础设施项目仍沿用“当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元”的要求，而关于保障性租赁住房项目，通知调整了相关规模要求，“首次发行基础设施REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的2倍”。

市场人士指出，此举旨在落实“房住不炒”要求，充分思考保障性租赁住房的保障属性，鼓舞更多保障性租赁住房REITs发行。

优化项目审核流程

据悉，证监会将会同国家发改委推出提高申报推举效率的系列举措，进一步完善审核注册机制，优化审核注册流程，并且明确大类资产准入等标准。

“建立分工明确、各有侧重、高效衔接的审核注册工作机制，进一步优化审核注册流程，提高审核注册工作的规范性、可预期性和透明度。证监会和证券交易所原则上应当将咨询题一次汇总成书面反馈意见，并由证券交易所统一发出。坚持开门办审核，定期开展市场机构座谈会，传递监管工作理念。”证监会有关部门负责人表示。

值得一提的是，为加快做好项目推举，国家发改委通知要求自项目正式受理之日起3个月内，应完成省级发改委报送、托付问评估、有关业务司局会签、向证监会推举项目的相关工作。发起人（原始权益人）、基金治理人等依照要求补充、修改项目材料的时刻不计算在上述时刻内。

在市场专家看来，项目审核流程有所加快。唐诗介绍，在审核流程方面，通知明确了5个工作日内国家发改委会正式受理或不予受理的反馈。中央企业可将项目申报材料和项目所在地省级发改委意见直截了当报送国家发改委，也可经过省级发改委报送。通知明确了证监会和证券交易所原则上应当将咨询题一次汇总成书面反馈意见，并由证券交易所统一发出。