2014年3月，杭州房价开始下降，成为上一轮中国房地产小周期的转折点。半年之后，“9.30”政策出台，打响了全国楼市救市的第一枪。随后的2015年“3.30”政策，以及11月的“去库存”政策的出台，掀起了中国房价历史上又一轮波澜壮阔的大涨，而最后的“棚改”，使得五六线都市的房价几乎翻了一番。5年之后的今天，杭州，作为楼市风向标的代表都市，从两年前的一房难求，摇号中签率堪比打新股，到今天一些楼盘无人咨询津。记得2014年的杭州房价下跌的时候，相关部门最后索性不敢公布真实的库存数据了，到了今天，杭州二手房挂牌房源接近10万套，去化周期超过了13个月；
马光远：房地产的天确实变了究竟是如何一回事，尾随小编一起看看吧。

2014年3月，杭州房价开始下降，成为上一轮中国房地产小周期的转折点。半年之后，“9.30”政策出台，打响了全国楼市救市的第一枪。随后的2015年“3.30”政策，以及11月的“去库存”政策的出台，掀起了中国房价历史上又一轮波澜壮阔的大涨，而最后的“棚改”，使得五六线都市的房价几乎翻了一番。

5年之后的今天，杭州，作为楼市风向标的代表都市，从两年前的一房难求，摇号中签率堪比打新股，到今天一些楼盘无人咨询津。

寒暑转换之快让不少人猝不及防：

1、依照国家统计局的数据，杭州二手房价格继8月和9月连续两个月环比下跌；尽管分别只下跌了0.1%和0.2%，但熟悉70个大中都市房价统计数据特点的人都明白，这要那个数据统计跌，哪怕惟独0.0001%，也具有趋势的意义；

2、二手房成交量下滑，除了今年前两个月，成交量不足5000套，3月份以来，杭州楼市成交量稳定在8000套以上，但到了8月份，掉到了7000套，到了9月份，掉到了6000多套，下滑的态势比较明显；

3、库存上升。记得2014年的杭州房价下跌的时候，相关部门最后索性不敢公布真实的库存数据了，到了今天，杭州二手房挂牌房源接近10万套，去化周期超过了13个月；

4、摇号频频“流摇”，和一年前排几公里长的队参与摇号，一房难求，甚至90岁的老太离婚去摇号买房的事情可谓冰火两重天。

关于以上数据的可靠性及准确性，没有讨论的必要。

我们需要讨论的是，上一次杭州楼市作为风向标，在下跌半年之后，引发了全国楼市的救市，进而房地产浮现了2015年到2017年三年的大反弹。

这一次，会否引发同样的效应，救市政策会出台吗？楼市会大反弹吗？我仍然不想长篇大论，因为该做的推断早差不多做，该论证的都差不多论证，只想谈几点我的结论：

一、对于房地产2019年的温度

我在往常的文章中多次论述，普涨结束，房地产变天，没有什么永远涨的市场，以及“三个20%”。

所以，今天我们看到的房地产温度的下滑是正常的，不过一些人不情愿相信，不过一些人只会在夏天喊热，冬天喊冷，而不明白高温的夏天之后，冬天必然会来。

关于今天房地产的温度，我认为是正常的。

但我之前也承认，我对今年政策的严厉程度真的没有预料到。我没有预料到2019年会成为这波调控政策最密集的一年，层层加码（至于对错不论）。

但在我的推断中，无论是否严厉，房地产2019年的降温是必然的。

二、降温不意味着全国性的普跌和暴跌。

就如同中国股市，虽然有90%的人不赚钱，但仍然有上涨特别好的股票，比如茅台。

房地产市场也是如此，即使有不少都市房价差不多太高，但仍然有一些都市房价合理甚至偏低。

我维持往常对房价高度的态度和推断：中国绝大多数的都市房价不高，中国仍然有一些都市一些楼盘属于价值洼地，买这些屋子仍然很安全。固然，也正如我之前的推断，我认为一线都市和15个热点都市的房价短期高了，调整是似乎率。

北京、上海的房价下跌应在意料之中。杭州一直把自己当成“准一线”（不是皇后，但自封为皇妃），短期房价高了，何况库存很大，调整很正常。

在70个都市房价统计数据上，你也许看到调整的不是那么厉害，但假如你自己亲自跑跑中介市场，你可以清楚听到下滑的脚步。

我在年初给大伙儿的推断是“风险在两头，机遇在中间”，一线加上15个左右的热点都市，以及中国的五六线都市，属于惊险领域。

但中国的一些被划为“二三线”的大都市，我认为不管是城镇化的视角，依然人口将来流入的视角，房价并不高，属于安全区域。目前市场的表现也是这样。

三、面对市场的调整，yesterdayoncemore？

昨日救市的一幕是否重现？我仍然坚持，救市虽不可能，但放松仍然属于似乎率。

目前的政策在我看来，属于调控过度，等于冬天洗澡还加冰块，冬天开车还开冷气。在我看来，市场事实上自身差不多进入到冬天，没有必要冬天再人为制冷。

“房住不炒”的主基调是对的，但不等于要把房地产打死，不等于调控的目标是让房价暴跌，这是中国经济和中国老百姓的财富无法承受之重。“稳房价、稳地价、稳预期”的“稳”很重要。

“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这是对的，这有利于房地产回归其本能，有利于长效机制的建立，但不代表目前还要接着打压。调控，差不多达到了稳定市场的目的，过犹不及。

会以什么方式放松呢？“因城施策”，每个都市依照自身的事情决定调控政策的调整。

四、假如，调控放松或者暂停，房价会否再次大涨？

假如长期持续关注某一个都市的房价，事实上答案很容易得出。

比如北京的房价，尽管统计数据显得很谦虚，但二手房价格从最高点调整事实上差不多在15%到20%了，北京不少区域的二手房价格正在接近合理价格，我的建议是，明年3月份之后确实能够好好关注了。

但房价大涨的概率几乎等于零，所有的维度都可不能允许房价明年大涨，市场的供求基本平衡了，大涨的基础并不存在。

五、什么时候能够出手了？

这是每一篇有关房地产的文章后台咨询的最多的咨询题。讲实话，我无法一一回答，没有精力，对你们每个人具体事情我一无所知。不少人劝我建几个群，回答大伙儿的焦虑的咨询题，我在思考。

但在这个地方，我能够回答一个普适性的咨询题，那算是，一线和热点都市投资性购房的时机远远没有到来，还能够等等看。

六、中国的好屋子好都市在将来20年还是稀缺

房地产作为支柱产业的地位估计不可能改变，至于依然不是真爱，都难以改变房地产在中国经济中的位置。

那个冷酷的现实一定要清醒意识到！在正咨询题上，不要太傻太天真。

当音乐还在进行的时候，你无法停下自己的舞步。这是人性的弱点，没有踩准节奏的不要自责自己。在那个严寒的季节，还有什么比善待自己更重要的？假如你自己都无法给自己温暖，还指望谁给你温暖？

除了絮絮叨叨的我！

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2023年要做好资产贬值的准备，这是如何回事了？

三年了，整整三年了，你明白我这三年如何过的吗？此时绝大部分都市都差不多放开了，好生活终究依然要回来了，2023年将要大展拳脚，该挣钱的挣钱，该去玩的去玩，该去消费的去消费，想象多么的美好，多么的棒。

专家预测2022年第一季度感染率达到80%~90%，第2季度逐步恢复到平稳的状态，也算是讲度过第一季度的低潮期之后，各行各业会迎来井喷式地增长。

情况确实这样吗？看起来我们显得太天真了。

英国，2022年2月21日就宣布与病毒共存，差不多过去了整整10个月时刻，然而创造业和消费信心并没有得到恢复。

截止到10月份，药品、汽车、影院、娱乐、地产、家电、旅行，没有浮现增长的趋势，更多的都保持持续性的下滑，有部分相关产业甚至还浮现了负增长。

美国，美国作为全球第1个超级大国，而且还掌控了全球货币的大命脉，正常来讲，经济应该能快速的恢复到2022年，事业就已病毒共存了，然而创造业和消费业也没有回升，而且还在持续下滑。

新加坡，4月22号放开后，短时刻内引起了一波爆发性的消费，结果又陷入瓶颈，究其缘故算是这三年绝大部分人基本上只出不进。

中国香港，国际城市，受到疫情的妨碍下也少了不少外来消费，只能经过释放大量的消费券来刺激市场，讲白了算是半买半送。香港的每个月人口进出港仅有疫情之前的1/10。

全世界各个国家以及都市放开疫情后都没能浮现快速的回暖，甚至有部分国家和都市还浮现了下滑的事情！也许中国大陆都市是个特殊的案例，然而你不可能太有个性吧！

最简单的缘故算是，这三年绝大部分家庭基本上只

出不进的，即便放开了之后让自己狠狠地消费一波，依然要回归到理智的状态，怎么说钱确实没有了，或者是差不多浮现了负债了，要努力挣钱还债呀。

2023年的房地产也许会延续2022年的局面，什么原因如此讲呢因为这么多个国家这么多个都市，作为参考物，消费都没起来了，谁又情愿思考买房呢？

依照统计数据显示1月至11月全国12个重点都市二手房，成交量都是基本上处于连连的状态，二手房成交的关键领军角色中介生存都是也“凉”了。

前期一个月二手房成交量与去年同期对照：

一线都市，北京、深圳降幅分别为26%，52%。

二线都市，厦门，苏州，南京，青岛，杭州，佛山降幅分别为41%、23%、33%,、38%、47%、23%

三四线都市，舟山、资阳、衢州、宝鸡降幅分别为29%、27%、46%、29%。

此次的二手房成交量，无论是一线都市依然三四线都市，都有着不同程度的回落，而且跌幅普遍都跌破了25%以上。

二手房的挂牌量不断地攀升，依照易居研究院的数据显示全国40个重点都市二手房挂牌量差不多突破了350万套，武汉、成都、济南、南京、青岛、石家庄、郑州、佛山、广州。等多个都市的二手房挂牌量差不多突破了10万套，其中重庆是最夸张，仅中心城区就差不多突破了20万套。

市面上这样多的挂盘，量必然的会导致价格恶性竞争，因为有业主确信是急需用钱，东莞这座都市有一定的竞争力的吧，然而急需用钱的业主低于市场价20%，甚至是30%销售，原本300万的房产，挂盘价格从300万一直降到220万才有人成交，其他业主看到了急需用钱，也同样是以价换量来把屋子卖出去。

二手房一直基本上楼市的风向指标，此时都呈现出这般样子了，新房也会受到很大的妨碍，先是来了一波，销售量下降，开辟商为了把屋子卖出去，因此在后面就会推出一系列的折扣。

此时看到房地产企业为了回笼资金有多狠，在原备案价的基础上打8折销售，原价300万的房产打完折后约为240万，假如觉得那个价格还高那么折扣，还得接着补上，送停车位（15w一个）、送精装修（1000元一平米）、送家私家电、送物业治理费反正想得出来的折扣都通通安排上，折算下来基本打个7折。

原本房地产的击鼓传花游戏还能够再玩几年时刻的，然而受到特殊事情的妨碍，加速了经济下行，所以那个价格撑不起来也是根本缘故。经济学家马光远是如此评价的，全球经济遭受重创后，大宗商品的价格还屡创新高，这是很荒唐的情况，享受了泡沫的盛宴，就要享受泡沫带来的破裂痛苦，要做好资产泡沫破裂的准备。

很多人经过房地产赚的盆满钵满，甚至有部分人经过房地产实现了财富自由，在过去这些年的印象中，屋子差不多给老百姓留下了如此的观念，买房算是稳赚不赔的。

所以2020年以及2021年市场还持续的疯狂，因为价格还在不断的被推高，高杠杆买房最后导致的咨询题算是自己的经济压力承受不了很多人就面临着断供的局面，看看最近这两年阿里法拍房京东法拍房的数量持续推高，差不多突破了300万套。

2023年要做好资产贬值的准备？

2022年是老百姓形成的共识，房价确实要下跌了，有人讲今年年底房价就差不多跌到尽头了，有人讲明年才是房地产贬值的开始，不可否认的是房价确实是一步一步的下降了，而且利率也跟着下降，关于刚需购房者来讲真的是利好的消息啊！

很多学者的分析，将来越来越多的都市，房价将会走向鹤岗化，也从侧面讲明了将来越来越多都市的房价只会变得越来越便宜，回归原有的属性算是解决住房咨询题。

将来的市场也难有太大的起色，怎么说市场差不多达到了相对饱和的局面了。

1、住房逐步倾向饱和

国家统计局公开的中国人口普查年鉴显示，国内城镇居民人均住房面积高达41.7平米，人均住房面积赶超发达国家的水平了，固然这人均住房面积的分布很不均衡的大都市，人均住房面积很小，小都市人均住房面积很大。我去考察过不少小县城，根本没有100平米以内的三房，最少都去到了120平米的三房，而大都市69平米都能够做三房了，没有对照就没有伤害平均数字更多的基本上仅供参考，但从侧面反映出住房资源不平衡导致，不少空置的房产浮现。

依照贝壳研究院数据显示，一线都市空置率低于10%仅为7%，二线都市空置率为12%~16%，那么三线以下的都市如何样没有数据统计出来，然而大伙儿能够目测一下，操纵率都是都在30%以上。

往常马云是如此讲过的，00后将来将有可能管控5套屋子，尽管这句话有点夸张，但也从侧面反映出了很多家庭差不多有房产了，而且将来人口越来越少，两夫妻治理的屋子就会变得越来越多。

2、负债率持续攀升

城镇家庭负债率为56.6%，房屋贷款占据了大部分国内的城镇居民负债率仅低于发达国家的60%一点点了解，不要不记得发达国家人均收入高。

房企的负债率更是恐惧，依照2021年公开的数据显示全国百强房地产企业平均负债率83%，近两年雷暴的房地产企业负债率都差不多超过90%的，所以在三道红线的压迫下，将来几年房地产企业要紧基本上把负债率降下来，又或者讲不少房地产企业正在思考转型。

3、经济也没有这么快能恢复

尽管讲差不多全方面的放开了，然而经济的恢复速度并没有想象中这么迅速参考英国新加坡、美国、中国、香港、中国、台湾等多个国家和都市的恢复状态都是基本上惨不忍睹的，最重要的缘故是最近这三年绝大部分家庭基本上只出不进，即便放开的时候大伙儿连忙的把负债在填补上，连忙的找到前方的道路稳定下来，关于买房的情况依然放在后面再讲。

沃顿商学院给出的预告，此时经济正在下星期，全球通胀还在接着，也许要在2025年才会恢复到经济的正常轨道。

所以什么原因要做好资产贬值的准备了吧？

来源：多特软件站