「涨价」挤破头，「降价」无人咨询...南京的二手房东们，在市场博弈之后，已显露疲态。自7月份以来，南京二手房业主心态发生明显变化！也许有些朋友没有发现，最近南京二手挂牌房源介绍里，浮现了越来越多的屋子，带着如此一致的描述——价格可谈。同样的操作还有鼓楼滨江世茂滨江新城，一套127㎡房源降价35万卖房，从前年也算是2019年1月上架，首次报价500万，两年之后的今天报价追加至710万，卖出去才怪。上半年行情好的时候，分销讲取消就取消，此时市场下行，房企们又重新恢复了分销。不少人会咨询，为何南京楼市会陆续浮现房东扛不住的现象？
楼市下行房东为了卖房有多拼究竟是如何一回事，尾随小编一起看看吧。

「涨价」挤破头，「降价」无人咨询...

文|新知哥哥

房地产开启「断奶」模式！南京的二手房东们，在市场博弈之后，已显露疲态。

.01南京二手房两极分化

降价连忙抛VS涨价慢慢卖

自7月份以来，南京二手房业主心态发生明显变化！一位业主感叹：房价从510万跌到458万，还是无人接盘！

首先，想先和大伙儿聊聊微观层面的细节。

也许有些朋友没有发现，最近南京二手挂牌房源介绍里，浮现了越来越多的屋子，带着如此一致的描述——价格可谈。

但有板块也有例外，尤其南京带学区次新房房源，浮现了「不降反涨」的豪横操作。

河西、鼓楼都有很多如此的房源放出来。然而效果如何样呢，有价无市。

河西中仁恒江湾城一期一套143㎡的房源，去年10月首次报价870万，到了今年8月加价66万总价提高至936万，小一年了还没卖出。

同样的操作还有鼓楼滨江世茂滨江新城，一套127㎡房源降价35万卖房，从前年也算是2019年1月上架，首次报价500万，两年之后的今天报价追加至710万，卖出去才怪。

最近河西南正荣润峯挂出了一套126㎡房源降价3万卖房，低于比小区挂牌单价4000元/平，依旧无人咨询津。已知该小区超3个月没有房源成交。

隶属于河西南外双学区的五矿崇文金城一套111㎡三室，从735万调至725万，低于市场价10万出售，却无法吸引到盘它的人，要明白这套房源，单价已近乎6.5万/㎡，而同区域住宅纯新盘毛坯限价仅4.4万/㎡，价差近2万/㎡，摇新房不更香吗？

同为双区房的江北核心区正荣润江城一套86㎡房源降价5万卖房，单价划到50633元/㎡，相比该小区目前最高一套5.2万/㎡成交价低了近2000元/㎡，可是又能如何样呢，竞价的人依旧寥寥，小区3个多月没成交了。

像以上这些区域，二手房涨价多半是因为学区利好促使房价上涨，还有的是随着区域规划落地业主涨价底气提升，BUT，这些在上半年都有可能实现，到了下半年随着政策收紧，银行放贷周期拉长，能有多少人能够靠全款买房呢？

不仅是二手房，新房生活也好过不到哪里去。

上半年行情好的时候，分销讲取消就取消，此时市场下行，房企们又重新恢复了分销。就连主城一些还没有上市的纯新盘也开始启用线上全民经纪人推举。

一句话，太TM难了！

.02一旦金融端被卡脖子

房价想涨，也没了底气

不少人会咨询，为何南京楼市会陆续浮现房东扛不住的现象？要明白，能被成为房地产的「奶水」，是建立在市场需求和支撑房地产进展的基础上，土地和买房人缺一不可。

因土地作为房地产基础，没有决定市场进展的依据，而买房人则是需求方，如若没方法长时刻支撑市场，可能会妨碍到去库存，怎么说现在人口增长遇上转折期。（虽讲四胎放开了，可有多少人敢生呢？一个道理。）

而金融措施就不同了，因为房地产是资金密集的行业，得需要大量资金投入，具体点讲是银行融资，是唯一决定房地产兴旺或是倒退的源头，无论是房企盖房依然人们买房，都需要它，然而那个奶水，在今年差不多开始强干预。

①在「三道红线」和限贷令的高压下，房东套现离场难度越来越大。

今年以来，多个都市传出暂停贷款，涨利率的现象，要明白金融端可是房企命脉，一旦被扼制，基本就歇菜。现在「三道红线」全踩的房企直截了当限制融资。

据数据显示，目前全国72个重点城的首二套房贷额度差不多达到5%-6%水平，其中南京超十多家银行房贷利率「破6」，首套最高达到了6.15%，二套逼近6.35%，且多个银行放款周期拉长，个别银行二手房业务直截了当停贷。

房企没钱就没方法拿地，没地就等着挨饿，挨饿就得割肉。从今年调控策略来看，房价、房源及土地、税收等方面，多方出击。

配合今年以来的「咨询责制」、「三道红线」、「银行限贷」，将原本可以炒作房价的利益体地点、房企、银行、炒房客一一分拆、管理。

②二手房指导价出台，银行与地点配合控房价。

以深圳为例，因参考价机制是相关于市价7折的价位，不仅官方认可，且银行也是以此为执行标准，相当于向市场释放了30%的降价空间。

按照那个逻辑，当业主觉得亏钱不敢卖，买家认为价格下跌不敢买的时候，房价下跌就会是似乎率事件，尽管目前南京没有实行二手房指导价，但不排除将来可不能落实。

③融资受限，三四线都市降价，买房人持观望情绪。

在央行两道红线的压力下，近期很多房企都开始了降价操作。江苏苏北、云南昆明、辽宁沈阳、广西桂林、湖南岳阳等地新房价均都有所下调。

按理讲，7-8月份是楼市传统淡季，上半年还在稳涨价苏北各市，下半年都跌回去了。

苏州也罕见浮现了近来少有的惨淡行情。从整体数据来看，7月苏州主城新房共计成交5168套，相比6月的8458套，下降了约39%。

依照统计，在过去半年时刻里，江苏有8个都市商品房房价上涨，其中无锡涨幅最高，高达17%；下跌都市有5个，下跌最严重的都市是连云港，下跌幅度达到10%！而苏州房价下跌7%，紧随连云港之后。

①云南昆明：房价一触到底

绿地海之城，原售价12000元/平方米，现在按揭9162元/平方米起，全款8597元/平起；恒大文旅城，原价7800元/平方米，现在3800元/平方米；昆明融创文旅城，原价1.2-1.4万/平，现在第二套，直截了当半价！没错算是打五折，现房7000元/平；碧桂园·KCC云南映象，原价9080元/平方米，现在也在紧急大降价，只卖6800元/平.....

8月11日，昆明市房协组织TOP30房企及大型经纪公司召开「稳房价、稳地价、稳预期」工作要求座谈会提出：

将加强市场监管及监督，发现扰乱市场现象，尤其恶意降价行为及时举报。相关部门首先约谈相关楼盘项目，如不整改，情节严重者将停止项目网签。

简单来讲，算是不许降价，开辟商要是不听话的就暂停网签。一旦楼市开启降价潮，开辟商就不情愿拿地，即便拿地后，也不敢开工。直截了当妨碍地点经济进展和财政收入。

②沈阳：降价潮频现，开辟商降价30%被约谈

据中国房地产报消息：沈阳市某楼盘近日原均价11000元/㎡住宅房源直降3000元/㎡开售，引发购房者排起长队。

随后，当地房产局牵头，联合城建局、教育局、市场局、公安局、执法局对多家房地产企业进行了约谈。

针对降价销售行为，要求企业在思考自身利益并且也要遵循房地产市场进展规律，尽量避免以价格优势吸引购房者达到销售目的。

报道出来后，大伙儿才发现，不仅那个新盘，有人统计了沈阳所有的降价新房，少则500元，多的5000都有。

③广西桂林：一「泻」千里，房价跌到五千块。

同样，地点连忙召集所有开辟商开会整顿。临桂区长召开紧急会议，要求各大房企抱团自律，坚决抵制降价抛售行为，凡降价者不予网签。这招数和昆明如出一辙，同样是以不予网签来威慑开辟商，不允许降价。

④湖南岳阳：政府直截了当发布房价「限跌令」。

当地相关工作人员表示，近期有龙头房企债务压力较大，为了资金回笼，对楼盘进行恶意降价，造成市场混乱，这是政策出台的要紧缘故。

与目前不少都市防止房价过快上涨不同的是，岳阳此次还增加了「房价不得低于备案价85%」的规定。

这就讲明，全国楼市并非普涨，部分三四线都市仍然面临去库存压力，导致开辟商要经过打价格战来进行销售。

我们明白，遏制房价上涨当然背后存在政治站位咨询题，但怎么说能经过房地产投资驱动经济、经过卖地获得土地财政等实质性利好。降价假如成为趋势，很容易带来连锁反应。

一方面，前期购房者，或因降价维权，带来维稳风险，这在过去几轮楼市横盘周期里，房价「能涨不能跌」的思维牢不可破，差不多体现得淋漓尽致。另一方面，地点担心降价潮会引发连锁反应，导致当前价格体系无法维持。一旦降价成了既成事实，土地拍卖、新房销售都会受到妨碍，进而妨碍到地点经济的基本盘。

不止这些二、三线都市，从国家统计局公布的7月份单月数据来看，70个大中都市商品住宅销售价格环比、同比涨幅均有收窄。

环比下降的都市有：昆明、桂林、泸州、南充、遵义、大理、韶关、常德、岳阳、平顶山、赣州、安庆、秦皇岛、呼和浩特。

都是全基本上经济基本面较差的都市，或者是以「旅游业」为主的都市，主打文旅地产。而经济彪悍的长三角及大湾区都市，底气就很足，随便你调控，房价依旧岿然不动。

.03多个都市二手房激增

流动性降低，楼市迎来转折

随着涨利率、限贷令的深入，以及多地都市实行参考价机制，目前很多都市二手房陷入了「流动性困局」。

成都方面，三个区域二手房环比下降31%、29%和26%；在深圳，二手房成交量跌破3000套，同比减少70%；而宁波在5月时，二手房成交差不多环比减少37%。

而在目前二手房交易颓废下，业主卖房热情却异常高涨，下半年以来，许多热点都市二手房挂牌数量都浮现了「激增」事情。

比如南京贝壳网数据，当地二手房挂牌量突破了12万套，还有天津、沈阳、武汉等多个都市的二手房挂牌量均在10万以上。不难发现，成交量和卖房量呈现反比趋势，即成交量少，挂牌量多，供需失衡。

之所以会浮现「抛售潮」的事情，起因确信不是刚需，而是炒作的人士所致。

因为当下二手房难卖，变现难度增加，非常是市场整顿下，假如再拖延屋子很可能会烂在手中，及时抛售才能避免被套牢。新房市场同样这样，先自保当前再讲长远进展。

楼市有句话说别人贪欲时我恐怖，别人恐怖时我贪欲，越是那个时候越要寻找机会，至少对南京这座都市来讲，下半年该买房的一定要抓紧。

此次南京第二批集中挂地大伙儿也注意到了，主城很多板块一反常态，地价下跌，房价却逆势上涨。

其中以刚需重地桥林为例，房价跳涨4500元/㎡，其他几个板块也有100-3000元/㎡不等的涨幅。

以往经验告诉我们，在潜力地段低仓位时买入，将来定有翻红机会。

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一个西安房东的故事，“我今年赚了200万，全是收上来的租金”

西安这些年经济进展很火，人口的增长也带动了房地产的火爆。固然，住房租赁市场也变得异常火爆。

这个地方讲的是一个西安城中村的故事。

地方：西安北郊凤城*路

人物：房东小杨

2010年的时候，小杨所在的北郊属于西安的郊区。那时候西安的商品房均价5000多，然而北郊周边的商品房不到3000，小杨所在的城中村似乎不到2400元。

2012年以后，北郊建设量加大，不断有各个工地的农民工租屋子。

小杨瞅准时机，和爸爸商量，到处借款和贷款，将自己家的宅基地和两户搬去西安的村民的宅基地买下来，都盖成了7层的出租屋。

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这些房子按照西安的公寓设计，每间都带卫生间和厨房，装修也很简单。盖好以后出租特别容易。比起别的村民不带卫生间和厨房的屋子，价格可以高一倍。

尝到甜头，小杨父子后来陆续又修盖了12栋，加上原来的三栋，目前有15栋出租楼。

2019年，经济下行，然而房租并么有降多少。按照每间房子出租收入1800-2400元之间计算，2019年小杨总体房屋出租收入超过200万。

目前小杨还有贷款似乎400万没有还清，按照目前的事情，预计明年基本就还清了。

小杨坦言，目前西安的政策差不多不可能再盖新楼了，将来思考可能自己投资在西咸新区建设长租式公寓。

咨询咨询小杨最大的成就，小杨腼腆的讲算是盖了15栋楼，并治理的井井有条。

最大的遗憾算是没有好好的谈一个女朋友，此时都快34岁了，依然单身一个。

西部小城咨询什么原因？

小杨讲一年收租200万，每天早上六点到晚上10点，365天就年三十休息一个晚上，爸爸妈妈和自己一家三口都如此。”，除了收租还要修水表，修灯泡等等一些维保工作。

#西部小城#讲：有这么多钱还辛苦工作的人是值得敬佩的，也是让我羡慕妒忌恨的。

小杨花钱也从不大手大脚，而是把每笔钱都花在刀刃上。但小杨也从不吝啬，租客买水果的时候都会少几块钱，过年还会给每位租客包红包

来源：多特软件站